Des modalités et courriers types sont à respecter soigneusement lorsque vous ou votre locataire souhaitez rompre le contrat de location. En effet, le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis, variable selon les circonstances du départ.
En tant que propriétaire vous ne pouvez donner congé qu’à l’échéance du bail (tous les trois ans, sauf si durée écourtée par un motif valable et inscrit dans le bail d’origine) en respectant un délai de préavis (en général 6 mois avant la date d’échéance pour une location vide, 3 mois pour une location meublée) ainsi qu’en motivant votre congé. Pour cela il existe 3 motifs légitimes aux yeux de la loi.
Dans le cas d’une location meublée étudiante, la durée de bail est réduite à 9 mois et n’est pas tacitement reconductible. Ainsi, pas besoin pour le propriétaire de se justifier à l’échéance du bail.
Sommaire
Donner congé pour vente du bien
Le congé pour vente doit être motivé par la volonté de vendre le logement loué. Dans ce cas là, il prend la forme d’une offre de vente au profit du locataire puisqu’il dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’un droit de priorité sur la vente. En effet, afin que le locataire se décide, le congé doit indiquer spécialement le prix et les conditions de vente du logement. Le locataire est soumis à un délai de deux mois pour accepter ou refuser cette offre.
Deux situations sont envisageables. Premièrement, le locataire consent à acheter le bien. Il est soumis de nouveau à un délai de deux mois pour réaliser la vente.
Néanmoins ce laps de temps peut être allongé jusqu’à 4 mois si le locataire stipule dans sa réponse à l’offre de vente son intention de souscrire un prêt pour financer l’achat. A la fin de ce temps imparti, si la vente n’est toujours pas réalisée, le locataire a l’obligation de quitter les lieux.
Le locataire peut également choisir de décliner l’offre de vente directement lors du préavis initial de deux mois. Il doit libérer le logement au plus tôt, en respectant le délai de préavis.
En dernier lieu, si le propriétaire revoit à la baisse le prix de vente du logement (comparé à celui mentionné dans l’offre du congé) et conclut la vente avec un tiers, le notaire se doit de soumettre ces nouvelles conditions au locataire. Ce dernier bénéficie légalement d’un second droit de préemption : s’il répond positivement à cette seconde offre, il dispose de ce fait de deux mois pour réaliser la vente.
D’après l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, si le futur acquéreur du bien possède un lien de parenté avec le propriétaire jusqu’au troisième degré inclus, le locataire n’est plus en position prioritaire pour acheter. Mais, dans ce cas, l’acheteur doit aménager et occuper le logement dès le départ du locataire et pour une durée d’au moins deux ans.
Donner congé pour reprise du bien
Le congé pour reprise doit être motivé par la volonté de reprendre le logement pour l’habiter soi-même ou au profit d’un de ses proches, à titre de résidence principale.
La reprise peut être effective pour le propriétaire lui-même mais également :
- son conjoint
- son partenaire pacsé
- son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé
- ses ascendants ou descendants
- les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un PACS
Attention : avec les lois « Alur » et « Macron », le propriétaire-bailleur a à justifier du caractère réel et sérieux d’une telle décision (par exemple : «mon bien actuel ne correspond pas à mes besoins, trop petit ou trop grand» ou «un de mes parents ou ascendants est muté dans la commune où est situé le logement»)
Le congé pour reprise ne s’applique pas pour les propriétaires reconnus comme personnes morales (soit, les entreprises, associations). Seules les sociétés civiles immobilières (SCI) dites « familiales » (c’est-à-dire composée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) ont la capacité de faire appel à ce type de congé mais seulement au profit d’un de ses associés.
Donner congé pour motif légitime et sérieux
Le congé pour motif légitime et sérieux doit être motivé par la volonté de changer de locataire, sous couvert de motifs valables. La violation par ce dernier d’une de ses obligations ou d’un motif indépendant de toute faute du locataire.
Par exemple, ont été jugées légitimes ces violations des obligations locatives :
- retards fréquents du paiement des loyers
- constatation de dégradation importante des lieux loués
- un changement de destination des lieux
- sous-location non autorisée.
Et comme motifs indépendants de la volonté et de la faute du locataire :
- démolition de l’immeuble (au vue d’un futur projet de construction immobilière)
- décision du propriétaire de restructurer son immeuble et d’exécuter des travaux de rénovation (en cas de contestation, le juge examine l’importance et la nécessité des travaux ainsi que la certitude de leur réalisation).
Afin qu’il n’y ait pas contestation du congé, il importe que la notification qui l’accompagne contienne la mention du ou des motifs légitimes et sérieux. De plus, elle doit être accompagnée des documents légitimant les faits énoncés (comme les différents courriers ou mises en demeure à l’encontre du locataire, etc)
Comment donner congé à son locataire ?
Il incombe au propriétaire-bailleur dans sa démarche de demande de congé (soit pour vente ou reprise) de respecter les engagements inscrits dans cette dernière. S’il s’avère que les effets ne sont pas respectés (par exemple le logement est simplement reloué à un tiers), le locataire peut recourir à la justice pour en contester la validité.
La fraude, une fois prouvée, peut amener le locataire à obtenir des dommages et intérêts ainsi que le propriétaire à être condamné à une amende qui peut monter jusqu’à 6.000 € en fonction de la gravité des faits.
Le congé peut être être délivré par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Tout autre moyen ne garantirait pas la validité du congé puisque votre locataire pourrait aisément contester votre requête.
Le délai de préavis légal doit respecter 6 mois.
- à compter du jour de la réception de la lettre recommandée
- à compter de la signification de l’acte d’huissier
- à compter la remise en main propre.
Si le délai de préavis n’est pas respecté, le congé n’est alors pas considéré comme valable et le contrat est alors reconduit pour trois ans (ou six pour les personnes morales).
Les locataires sont cependant protégés
En fonction de son âge et de ses ressources, la loi française a mis en place un système de protection du locataire. En effet, l’article 15 de la loi de 1989 modifié par l’article 82 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 (loi dite Macron), stipule “Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies (ndlr : par le reste de l’article) à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur ”. Il en va finalement de même si le locataire vit habituellement avec une personne remplissant ces critères.
Dès lors, la reconduction du bail est automatique à moins que le bailleur ait lui aussi plus de 65 ans, ou bien possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources (plafonds consultables sur le site de service-public.fr dans la rubrique “Locataires protégés”), ou se charge de trouver une solution de relogement au locataire et la lui proposer.
En cas de motif légitime et sérieux envers le locataire (non paiement du loyer par exemple), le bailleur n’est pas obligé de lui soumettre une offre de relogement même si ce dernier bénéficie du statut personne âgée protégée.
Le contrat de location peut également être résilié par le propriétaire dans le cas où le locataire ne remplit pas ses obligations comme dans le cas du paiement des loyers. Enfin, contrairement au propriétaire, un locataire peut quant à lui demander la résiliation de son bail quand bon lui semble.
